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华润置地联合未来科学城以12.905亿元，底价摘得昌平平西府0002地块，定名北清润府挂靠高阶“润系”。
刻意避开“橡树湾二期”命名以切割老业主资产背刺风险。
项目用1.8容积率洋房+北京首例首二层架空+多重高赠送（得房率90%-95%+）卷出昌平产品新高。
预计开盘均价4.7-5.2万/㎡、大部分房源<5万，75㎡三居350万级上车、500万出头买四居，意图把北五环外价格锚点拉回“4字头”。
操盘手王昊司霖（原中建云境营销总）借低地价利润空间打“质价比+错峰定位”，但硬伤是距8号线平西府站约2公里、北临北清路噪音、首层公区遮挡。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.30底价12.905亿元，楼面约2.0万/㎡（19990元/㎡） |
华润60%+未来科学城40%（润昌置业，陈海鸥任董事长） |
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用地规模 |
占地3.59公顷，地上建面6.46万㎡，住宅建面6.39万㎡ |
容积率1.8，限高60米，绿地率30% |
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楼栋/户数 |
19栋（17栋8-11F洋房+2栋17F小高7#/12#），共688户，户均93㎡ |
无保障房/回迁混居 |
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价格预期 |
开盘均价4.7-5.2万/㎡，大部<5万；75㎡≈350万，93㎡≈440万，106㎡≈500万+，128㎡≈600万+ |
一期橡树湾成交约5.7万/㎡，二手回落至3.97万/㎡ |
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节点 |
7.7定名→7.9规证→样板间开放在即（7月下旬）→预计8月底开盘 |
精装交付，华润万象生活物业 |
二、户型数据与赠送体系
75㎡三居两卫（中间户）/78㎡三居（边户，仅22套）：75㎡配800库+双卫，78㎡边户加独立家政库（预留上下水可改双卫）+侧边270°飘窗+4米宽厅，实得感放大约10-15㎡。
93㎡三居两卫（约192套，占28%）：南向双阳台体系（内嵌阳台+景观花池），边户南北双卧270°转角窗，赠送>公摊，得房率98%-103%。
106㎡四叶草四居（约150套）：南向超10米面宽，93㎡PLUS版，得房率约103%。
128㎡楼王四居（7#/12#楼，全边户）：南向14.4米四面宽，进门65㎡LDK公区，北厨房面宽5.5米，主卫双视窗+独立衣帽间，公区+次卧双跨花池约7米，得房率约100%（实得对标150㎡）。
综合得房率：基础公摊8%-10%，叠加南向半赠阳台+北向全赠设备平台+花池+L型飘窗，实得率90%-95%+，128㎡可破100%。
三、“改名切割”与公区刺客配置
命名逻辑：不叫“北清橡树湾二期”→避免一期业主对比（二期楼面低1.52万/㎡、容积率1.8 vs 2.5、首二层架空、得房率高20pct）→挂“润系”拔高定位+留“北清”蹭地段与清北联想，心理切割双盘。
首二层架空（北京首例）：6#楼首层+二层整体做6.7米高邻里共享中心，住宅从3层（约9米）起步；5栋楼首层局部架空。
超级界面：西侧1#大门深18.14米、沿街面近47米，加景墙整体近百米；风雨连廊串双下沉庭院+4个架空层+配套楼，形成“五重归家礼序+十重雅境园林”。
代价：6#/7#等大门核心区低层采光被架空层与景墙遮挡，北排临北清路有噪音。
四、操盘与客群
王昊司霖打法：理工背景营销悍将，亦庄璀璨时代（21.2亿热销）、中建云境（369套/37.68亿）验证“圈层+价格弹性”；在北清润府复用低地价利润缓冲→高赠品+定制精装（电视墙/门牌定制）→错峰4字头定价三段式。
目标客群：西二旗/上地/永丰自驾通勤刚需首改（预算350-600万），能接受地铁2公里+北清路噪音；对地缘纯地铁客不友好。
结论：
北清润府是华润用“2万楼面+润系低密+首二层架空”在昌平南做的价格锚重置盘——350万买75㎡三面宽双卫、600万买128㎡四面宽，对北清橡树湾老业主是显性背刺。
对海淀北外溢客是稀缺4字头低密选项，但低层采光与通勤距离是必须当面核验的硬伤。
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